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1 はじめに
2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者について、住所や氏名・名称に変更があった場合の変更登記が義務化されました。
これまでは、引っ越しや結婚などによって住所・氏名が変わっても、変更登記の申請期限や罰則はありませんでした。そのため、登記簿には以前の住所や氏名が記載されたままというケースも少なくありません。
しかし、現在は、原則として変更日から2年以内に住所等の変更登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。
また、義務化前に住所や氏名が変わっていた場合も対象となります。
本稿では、住所・氏名変更登記の義務化について、誰が対象になるのか、いつまでに申請しなければならないのか、過去の変更を放置している場合はどうすればよいのか、登記を自動で変更してもらえる「スマート変更登記」とは何かについて解説します。
2 住所・氏名変更登記とは
土地や建物の登記簿には、所有者の氏名または名称と住所が記録されています。
その後、引っ越し、結婚、離婚、会社の本店移転、商号変更などによって登記簿上の情報に変更が生じた場合、現在の情報に改める手続が「所有権登記名義人の住所・氏名等の変更登記」です。
対象となるのは、例えば次のような場合です。
- 自宅を購入した後に転居した
- 不動産を所有したまま複数回引っ越した
- 結婚や離婚、養子縁組などにより氏名が変わった
- 住居表示の実施により住所の表示が変わった
- 不動産を所有する会社が本店を移転した
- 不動産を所有する会社が商号を変更した
- 海外へ転居した
- 海外から日本へ帰国した
住民票や戸籍、会社の商業登記を変更しただけで、不動産登記簿上の住所や氏名が必ず自動的に変更されるわけではありません。
ただし、後述する「スマート変更登記」を利用する場合などには、法務局による職権での変更登記を受けられる制度が設けられています。
3 誰が義務化の対象になるのか
対象となるのは、土地や建物について所有権の登記名義人となっている個人または法人です。
具体的には、次のような不動産が対象になります。
- 自宅の土地・建物
- マンション
- アパートや貸家
- 駐車場
- 田畑や山林
- 事業用地
- 店舗・事務所・工場
- 使用していない空き家や土地
- 共有名義の不動産
- 法人名義の不動産
現在、その不動産を使用しているかどうかは関係ありません。
共有不動産の場合には、住所や氏名が変わった共有者ごとに変更登記を行う必要があります。
一方、賃借人や抵当権者など、所有権の登記名義人ではない者については、今回の義務化の対象ではありません。
4 いつまでに登記しなければならないのか
（1）2026年4月1日以降に変更した場合
2026年4月1日以降に住所や氏名・名称が変わった場合には、その変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
例えば、2026年9月1日に住所を変更した場合、原則として2028年9月1日までに申請しなければなりません。
（2）2026年4月1日より前に変更している場合
義務化前に住所や氏名が変わっているにもかかわらず、変更登記をしていない場合も対象です。
この場合には、原則として2028年（令和10年）3月31日までに変更登記を申請する必要があります。
したがって、「昔の住所のままだが、変更したのは義務化前なので関係ない」ということにはなりません。
法務省も、義務化前の変更について経過措置の対象となることを明示しています。法務省「住所等変更登記の義務化について」
5 住所を何度も変更している場合はどうなるのか
不動産を取得した後、変更登記をしないまま複数回転居している場合には、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを証明する必要があります。
例えば、登記簿上の住所がA市、その後B市、C市へ転居し、現在はD市に住んでいる場合、A市からD市まで住所が連続して移転したことを確認できる資料が必要です。
一般的には、次のような書類を使用します。
- 住民票の写し
- 住民票の除票
- 戸籍の附票
- 戸籍の附票の除票
- 住居表示実施証明書
- 町名地番変更証明書
保存期間の経過などにより、古い住民票の除票や戸籍の附票を取得できない場合もあります。
その場合には、不在住証明書、不在籍証明書、不動産の権利証や登記識別情報、固定資産税の納税通知書など、別の資料を組み合わせて同一人物であることを説明しなければならないことがあります。
住所変更の回数が多い場合や、登記簿上の住所が非常に古い場合は、早めに必要書類を確認することが重要です。
6 氏名が変わっている場合に必要な手続
結婚、離婚、養子縁組などによって氏名が変わった場合には、氏名変更登記が必要です。
一般的には、変更前後の氏名のつながりを確認できる戸籍謄本や抄本などを用意します。
氏名と住所の両方が変わっている場合には、一つの申請で住所・氏名変更登記を行うこともできます。
ただし、複数回の氏名変更や転居がある場合には、戸籍や戸籍の附票などによって、登記簿上の人物と現在の申請人が同一であることを証明する必要があります。
7 登記申請はどこに、どのように行うのか
住所・氏名変更登記は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
申請方法には、主に次の3つがあります。
- 法務局の窓口へ提出する
- 郵送で申請する
- オンラインで申請する
複数の不動産を所有しており、管轄する法務局が異なる場合には、原則として、それぞれの管轄法務局への申請が必要です。
申請には、一般に次のような書類を使用します。
- 登記申請書
- 住所変更を証明する住民票や戸籍の附票など
- 氏名変更を証明する戸籍謄本等
- 法人の場合には会社法人等番号など
- 委任して申請する場合には委任状
必要書類は、変更内容や住所移転の回数、法人・個人の別などによって異なります。
8 登録免許税はいくらかかるのか
住所・氏名変更登記の登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。
ここでいう「不動産1個」は、土地と建物を別々に数えます。
例えば、戸建住宅について土地1筆と建物1棟を所有している場合には、通常、土地と建物の合計2個となり、登録免許税は2,000円です。
敷地が複数の筆に分かれている場合や、マンションの敷地権化されていない土地を共有している場合などには、不動産の個数が増えることがあります。
なお、住居表示の実施や行政区画・町名地番の変更など、所有者の転居によらない住所表示の変更については、証明書を添付することで登録免許税が非課税となる場合があります。
9 申請を怠った場合はどうなるのか
正当な理由なく、期限内に住所・氏名変更登記を申請しなかった場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。
もっとも、期限を一日でも過ぎれば直ちに過料が科されるという仕組みではありません。
法務局が義務違反を把握した場合には、まず登記申請をするよう催告し、催告を受けても正当な理由なく申請しない場合に、裁判所へ通知する運用が想定されています。
また、次のような事情があるときは、「正当な理由」が認められる場合があります。
- 重い病気などにより登記申請が困難である
- DV被害などにより生命・身体に危害が及ぶおそれがある
- 経済的に困窮しており、登記費用を負担する能力がない
- 登記簿上の住所から現在の住所までの経緯を証明する資料の収集に時間を要する
- 所有権の帰属などについて争いがあり、申請できない事情がある
ただし、「忙しかった」「制度を知らなかった」「登記するのを忘れていた」という理由だけで、当然に正当な理由が認められるとは限りません。
法務省の案内では、正当な理由なく義務に違反した場合、5万円以下の過料の対象となることが示されています。法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
10 登記を放置することによる過料以外のリスク
住所・氏名変更登記を放置することには、過料以外にも次のようなリスクがあります。
- 不動産を売却するときに、先に変更登記が必要になる
- 住宅ローンの借換えや抵当権設定の手続が遅れる
- 相続が発生したときに、相続人による資料収集が難しくなる
- 古い住所から現在の住所までのつながりを証明できなくなる
- 法務局や第三者からの通知が届かない
- 所有者の確認が困難となり、不動産取引に支障が生じる
- 法人の合併、解散、清算などの際に手続が複雑になる
特に、住所変更を長期間放置すると、住民票の除票や戸籍の附票の保存期間が経過し、必要な証明書を取得できなくなることがあります。
将来売却する予定がない不動産であっても、早めに登記簿の記載を確認しておくことをお勧めします。
11 「スマート変更登記」とは
住所・氏名変更登記の義務化に伴い、個人については、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を定期的に照会し、本人の了解を得たうえで、職権で住所等の変更登記を行う仕組みが始まっています。
これが、いわゆる「スマート変更登記」です。
個人がこの仕組みを利用するには、あらかじめ法務局に次のような「検索用情報」を申し出る必要があります。
- 氏名
- 氏名の振り仮名
- 住所
- 生年月日
- メールアドレス
検索用情報の申出を行うと、法務局が住民基本台帳ネットワークを通じて住所等の変更を確認します。変更が確認された場合には、原則として本人に確認したうえで、法務局が職権で変更登記を行います。
自ら変更登記を申請しなくても義務を履行でき、職権登記について登録免許税もかからないというメリットがあります。
検索用情報の申出は、法務局の「かんたん登記申請」などを利用して、オンラインで行うことができます。法務省「スマート変更登記のご利用方法」
12 検索用情報の申出は誰でも必要なのか
2025年（令和7年）4月21日以降、個人が所有権の保存登記や移転登記などを申請する際には、原則として検索用情報も併せて申し出ることになっています。
これより前から不動産を所有している人も、検索用情報だけを申し出ることができます。
ただし、検索用情報を申し出ていないからといって、直ちに過料の対象になるわけではありません。義務となるのは、住所や氏名に変更があった場合の変更登記です。
検索用情報の申出は、将来の住所変更登記等の負担を減らすための制度と位置付けられます。
なお、メールアドレスを持っていない場合なども手続は可能ですが、法務局からの連絡方法が異なることがあります。
13 法人が所有する不動産はどうなるのか
会社や法人が不動産を所有している場合も、本店・主たる事務所の移転や名称変更があれば、住所・名称変更登記の義務化の対象になります。
もっとも、法人については、法務局が商業・法人登記の情報と不動産登記の情報を照合し、変更を確認した場合に職権で不動産の変更登記を行う仕組みがあります。
この仕組みを利用するには、不動産登記に会社法人等番号が記録されていることが必要です。記録されていない場合には、会社法人等番号の申出を検討する必要があります。
注意しなければならないのは、会社の本店移転登記を行えば、不動産登記簿も常に直ちに自動変更されるとは限らないことです。
会社が本店を移転した場合には、次の事項を確認することが重要です。
- 商業・法人登記の本店移転登記が完了しているか
- 所有不動産の登記簿に会社法人等番号が記録されているか
- 不動産登記簿上の本店所在地が現在の所在地と一致しているか
- 法務局による職権登記が行われているか
法務省は、会社法人等番号を利用して、法人の住所・名称変更を職権で不動産登記に反映する仕組みを案内しています。法務省「住所等変更登記の義務化」
14 相続登記の義務化とは別の制度
住所・氏名変更登記の義務化は、2024年（令和6年）4月1日に始まった相続登記の義務化とは別の制度です。
両者の違いは次のとおりです。
| 制度 | 義務が生じる主な場面 | 原則的な期限 | 過料 |
|---|---|---|---|
| 相続登記 | 相続により不動産を取得したことを知った場合 | その日から3年以内 | 10万円以下 |
| 住所・氏名変更登記 | 所有者の住所・氏名等が変わった場合 | 変更日から2年以内 | 5万円以下 |
例えば、親から相続した土地について相続登記をした後、自分が転居した場合には、相続登記だけでなく、その後の住所変更登記も必要になります。
15 よくある質問
Q1 自宅の住所を変更すれば、不動産登記も自動で変わりますか
原則として、住民票の住所を変更しただけでは、不動産登記簿の住所は自動的には変更されません。
もっとも、検索用情報を申し出てスマート変更登記を利用している個人については、法務局による職権登記を受けられる場合があります。
Q2 義務化前に引っ越していますが、登記は必要ですか
必要です。
2026年4月1日より前に住所が変わり、変更登記をしていない場合には、原則として2028年3月31日までに登記する必要があります。
Q3 不動産を売却する予定がなくても必要ですか
必要です。
居住や利用の有無、売却予定の有無にかかわらず、所有権の登記名義人である限り対象になります。
Q4 住所変更登記は自分でもできますか
自分で申請することもできます。
ただし、複数回転居している、必要な住民票の除票が取得できない、氏名と住所の両方が変わっている、共有不動産や多数の不動産があるといった場合には、必要書類や申請内容が複雑になることがあります。
なお、登記申請の代理を業務として行う専門家は司法書士です。弁護士が受任中の事件に付随して登記手続を扱う場合などを除き、通常の登記申請のみを依頼する場合には司法書士への相談が一般的です。
Q5 住宅ローンが残っていても変更登記はできますか
できます。
住宅ローンや抵当権が設定されていても、所有者の住所・氏名変更登記を行うことは可能です。
金融機関にも住所・氏名変更の届出が必要となることがありますので、別途確認しましょう。
Q6 会社の本店移転登記を済ませれば何もしなくてよいですか
必ずしもそうとは限りません。
会社法人等番号が不動産登記に記録され、法務局が変更を確認できる状態になっているかを確認する必要があります。所有不動産の登記事項証明書を取得し、現在の本店所在地と一致しているかを確認するとよいでしょう。
16 今すぐ確認すべきチェックリスト
不動産を所有している個人・法人は、次の事項を確認してみましょう。
- 所有している土地・建物をすべて把握しているか
- 登記事項証明書の住所・氏名等が現在の情報と一致しているか
- 過去に転居した後、変更登記をしているか
- 結婚や離婚などによる氏名変更を登記に反映しているか
- 複数回の住所変更を証明できる書類があるか
- 共有不動産について各共有者の情報が正しいか
- 相続した不動産の相続登記が済んでいるか
- 検索用情報の申出をしているか
- 法人所有の不動産に会社法人等番号が記録されているか
- 2026年4月1日より前の変更について、2028年3月31日の期限を確認したか
所有不動産を正確に把握できていない場合には、2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」の利用も考えられます。
17 まとめ
2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名等の変更登記が義務化されました。
重要なポイントは、次のとおりです。
- 住所や氏名等の変更日から2年以内に申請する
- 義務化前の変更も対象となる
- 義務化前の変更は、原則として2028年3月31日までに申請する
- 正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の可能性がある
- 個人は検索用情報を申し出ることで、スマート変更登記を利用できる
- 法人は不動産登記への会社法人等番号の記録状況を確認する
- 相続登記の義務化とは別の制度である
長期間変更登記をしていない場合、古い住所から現在の住所までのつながりを証明する資料の収集が難しくなることがあります。
「いつか売却するときに対応すればよい」と考えず、まずは所有不動産の登記事項証明書を取得し、住所・氏名等が現在の情報と一致しているか確認することが大切です。
不動産・相続・法人に関するご相談は当事務所へ
弁護士法人結の杜総合法律事務所では、仙台・宮城を中心に、不動産、相続、会社法務に関するご相談をお受けしています。
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- 相続した不動産の名義が先代のままになっている
- 所有者や相続人の所在が分からない
- 共有者の一部と連絡が取れない
- 不動産の所有権や共有持分に争いがある
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当事務所には税理士事務所が併設されているため、相続不動産や法人所有不動産について、必要に応じて法務と税務の両面から検討することが可能です。
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登記申請について司法書士による手続が必要な場合には、事案に応じて司法書士と連携しながら対応します。登記簿の住所や名義に問題がある場合には、期限直前まで放置せず、早めにご相談ください。
宮城県仙台市に拠点を置く弁護士法人結の杜総合法律事務所は、2012年の開設以来、地域の皆様の法的ニーズに応えてまいりました。代表の髙橋和聖は、地元宮城で生まれ育ち、弁護士・税理士としての資格を持ち、法律と税務の両面からサポートを提供しています。当事務所は、青葉区五橋に本店、泉区泉中央に支店を構え、2022年10月には東京支店も開設しました。これからも、仙台・宮城の皆様に寄り添い、親しみやすい法律事務所として、質の高いサービスを提供してまいります。
