このページの目次
１ はじめに｜敷金が返ってこない…それは正当でしょうか？
「賃貸借契約が終了し、建物の明渡しも済ませました。
それにもかかわらず、敷金がほとんど返ってこない、あるいは追加請求を受けているのですが、これは妥当なのでしょうか？」
結の杜総合法律事務所では、敷金返還・原状回復をめぐるトラブルについて、賃借人・賃貸人双方から多数のご相談を受けています。
実際には、本来は返還されるべき敷金が、不適切な名目で差し引かれているケースも少なくありません。
本コラムでは、
- 敷金が返還される条件
- 差し引かれやすい費用の注意点
- 特約の有効・無効の判断基準
について、弁護士が分かりやすく解説します。
２ まず確認すべき「そのお金は本当に敷金か」
敷金とは、未払賃料や原状回復費用などの債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に預ける金銭をいいます（民法622条の2）。
重要なのは、名称ではなく性質です。
「敷金」「保証金」「預り金」と記載されていても、すべてが敷金に該当するとは限りません。
敷金に該当しない可能性がある例
- 保証金が「建設協力金」や「制裁金（早期解約ペナルティ）」の性質を持つ場合
- 権利金が営業上の利益の対価や、賃料の前払にすぎない場合
このような場合、敷金としての返還請求ができない可能性があるため、契約内容の精査が不可欠です。
３ 敷金返還請求権はいつ発生する？
賃借人が
- 賃貸借契約を終了し
- 建物を明け渡した
この時点で、敷金返還請求権は原則として発生します。
もっとも、賃貸人から
「特約に基づき差し引く」
「原状回復費用に充当する」
と主張されることが多く、特約の有効性が最大の争点になります。
４ よく問題になる特約と有効性の判断基準
⑴ 敷引特約
敷引特約とは、一定額を無条件で差し引く特約です。
もっとも、敷引額が
- 通常損耗や経年変化の補修費として
- 社会通念上、著しく高額
である場合には、無効と判断される可能性があります。
⑵ 通常損耗補修特約
通常損耗（経年劣化・日常使用による傷み）は、原則として賃貸人負担です。
賃借人に負担させるためには、
- 通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されていること
- 賃借人が内容を明確に理解・合意していること
が必要とされています。
⑶ ハウスクリーニング特約
「退去時クリーニング代は必ず借主負担」とする特約も多く見られますが、
- どのような場合に
- いくら負担するのか
が明確でなければ、無効または限定解釈される可能性があります。
５ 原状回復費用として差し引かれた場合のチェックポイント
退去後、管理会社から
- 修繕費用の明細
- 敷金精算書
が送られてくるのが一般的です。
その際は、
- 通常損耗まで含まれていないか
- 特約が無効となる部分がないか
- 修繕内容・金額が相当か
を一つずつ確認する必要があります。
６ 原状回復義務の範囲｜国交省ガイドラインが重要
賃借人は、故意・過失による損傷についてのみ原状回復義務を負います。
経年変化や通常使用による損耗は含まれません。
判断にあたっては、
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
- 自治体の条例・指針
が実務上、重要な判断材料となります。
７ 弁護士に相談するメリット
敷金返還トラブルは、
- 金額が比較的小さい
- しかし感情的対立が激化しやすい
という特徴があります。
弁護士に依頼することで、
- 不当な請求を的確に指摘
- 交渉・内容証明・訴訟対応まで一貫対応
が可能です。
８ まとめ｜敷金が返ってこないと感じたら
- 敷金が返還されない
- 原状回復費用が高額
- 特約の内容がよく分からない
このような場合は、早めに専門家へ相談することが重要です。
９ 結の杜総合法律事務所へご相談ください
結の杜総合法律事務所では、
敷金返還・原状回復トラブルに関するご相談を多数解決してきました。
- 弁護士が直接、丁寧にご説明
- 費用・見通しを事前に明確化
- 不動産鑑定士・司法書士との連携によるワンストップ対応
無理な勧誘は一切ありません。
まずはお気軽にご相談ください。
宮城県仙台市に拠点を置く弁護士法人結の杜総合法律事務所は、2012年の開設以来、地域の皆様の法的ニーズに応えてまいりました。代表の髙橋和聖は、地元宮城で生まれ育ち、弁護士・税理士としての資格を持ち、法律と税務の両面からサポートを提供しています。当事務所は、青葉区五橋に本店、泉区泉中央に支店を構え、2022年10月には東京支店も開設しました。これからも、仙台・宮城の皆様に寄り添い、親しみやすい法律事務所として、質の高いサービスを提供してまいります。
